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Für Käufer

Wie viel Eigenkapital brauchst du wirklich?

Von Sonja Winter, Immobilienmaklerin · Stand: November 2026

Ich war ein ganzes Berufsleben bei der Bank Austria. Darum weiß ich, wie Banken bei einem Wohnkredit denken: Sie schauen nicht nur, wie viel du hast, sondern ob du die Rate auch dann noch zahlen kannst, wenn's einmal eng wird. Hier steht, worauf es ankommt.

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Was sich 2025 geändert hat

Von August 2022 bis Ende Juni 2025 galt in Österreich die sogenannte KIM-Verordnung. Sie schrieb den Banken bei Wohnkrediten vor: höchstens 90 % des Werts als Kredit, also mindestens 10 % Eigenmittel, eine Rate von höchstens 40 % des Nettoeinkommens und höchstens 35 Jahre Laufzeit. Zusammen mit den Nebenkosten hieß das in der Praxis oft rund 20 % eigenes Geld. Diese Verordnung ist ausgelaufen. Die Banken müssen aber weiterhin vorsichtig Kredite vergeben, und viele orientieren sich nach wie vor an ähnlichen Werten. Was deine Bank verlangt, erfährst du nur dort.

Die Nebenkosten zuerst

Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung, Vertrag, Treuhand, Pfandrecht für die Bank und eventuell die Maklerprovision machen beim Kauf zusammen grob 10 % des Kaufpreises aus. Dieses Geld finanziert dir kaum eine Bank. Es sollte aus deinem Ersparten kommen. Jeder Euro Eigenkapital, den du zusätzlich einbringst, senkt den Kredit und meistens auch den Zinssatz.

Beispiel: Wohnung um 300.000 €Euro
Kaufnebenkosten, grob 10 %30.000
10 % Eigenmittel auf den Kaufpreis30.000
Erspartes nach den früheren KIM-Grenzen60.000
Kredit270.000

Vereinfachtes Beispiel. Die genauen Nebenkosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner.

Wie die Bank rechnet

Die Bank macht eine Haushaltsrechnung: Einkommen minus Lebenshaltungskosten, Autos, andere Kredite und eine Reserve. Was übrig bleibt, darf die Rate sein, und zwar auch dann, wenn der Zins steigt. Dazu kommt die Frage, ob dein Einkommen sicher ist: Fixanstellung, Probezeit vorbei, Selbständigkeit mit mehreren Jahresabschlüssen.

Was du dir ungefähr leisten kannst, zeigt dir der Leistbarkeitsrechner.

Fix oder variabel?

Ein Fixzins gibt dir für eine bestimmte Zeit eine Rate, die sich nicht ändert. Ein variabler Zins kann billiger starten, aber steigen. Bedenke auch: Willst du den Kredit vorzeitig zurückzahlen, etwa weil du später verkaufst, kann bei Fixzins eine Entschädigung anfallen. Mehr dazu unter Verkaufen mit laufendem Kredit.

Drei Tipps aus meiner Bankzeit

  1. Geh mit allen Unterlagen zur Bank: Gehaltszettel, Kontoauszüge, bestehende Kredite. Wer gut vorbereitet kommt, bekommt schneller eine Zusage.
  2. Hol dir zwei oder drei Angebote und vergleich nicht nur den Zinssatz, sondern auch Bearbeitungsgebühr, Schätzgebühr und Kontoführung.
  3. Lass eine Reserve übrig. Wer das letzte Geld in die Wohnung steckt, hat beim ersten Wasserschaden ein Problem.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Wohnung in Österreich?

Eine gesetzliche Mindestquote gibt es seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung Ende Juni 2025 nicht mehr. Viele Banken erwarten aber weiterhin, dass du die Nebenkosten von grob 10 % und einen Teil des Kaufpreises aus Eigenem zahlst. Nach den früheren KIM-Grenzen waren das zusammen oft rund 20 %.

Gilt die KIM-Verordnung noch?

Nein. Sie galt von August 2022 bis Ende Juni 2025 und ist ausgelaufen. Sie begrenzte den Kredit auf 90 % des Werts, die Rate auf 40 % des Nettoeinkommens und die Laufzeit auf 35 Jahre. Banken müssen trotzdem weiterhin vorsichtig Kredite vergeben.

Kann ich ohne Eigenkapital kaufen?

In Einzelfällen, meist aber nicht. Mindestens die Nebenkosten solltest du selbst aufbringen können, und mehr Eigenkapital bringt meist bessere Konditionen.

Wie hoch dürfen die Kreditraten sein?

Das entscheidet die Bank mit einer Haushaltsrechnung. Früher galten nach der KIM-Verordnung höchstens 40 % des Nettoeinkommens, viele Banken rechnen weiterhin vorsichtig.

Fixzins oder variabel?

Ein Fixzins bringt eine planbare Rate für eine bestimmte Zeit, ein variabler kann günstiger starten, aber steigen. Bei Fixzins kann bei vorzeitiger Rückzahlung eine Entschädigung anfallen.

Porträt von Sonja Winter

Du interessierst dich für eine meiner Immobilien?

Ich setz mich gern mit dir hin und rechne durch, ob es sich ausgeht, bevor du Zeit in Besichtigungen steckst. Den Kredit macht deine Bank, aber du gehst gut vorbereitet hin.

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Quellen

Stand: November 2026. Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Deinen Fall rechnet dir eine Steuerberaterin, der Notar oder ein Anwalt verbindlich aus.

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