Wohnung kaufen: worauf du wirklich achten musst
Von Sonja Winter, Immobilienmaklerin · Stand: November 2026
Bei der Besichtigung verliebt man sich in den Balkon und übersieht den feuchten Fleck im Bad. Das ist menschlich. Darum steht hier, was du dir vor dem Anbot anschauen solltest, und welche Unterlagen dir mehr über die Wohnung sagen als jede Besichtigung.
Zuerst: Kannst du dir das leisten?
Klingt banal, ist aber der häufigste Fehler: zuerst verlieben, dann zur Bank. Besser umgekehrt. Mit einer Finanzierungsbestätigung in der Tasche weißt du, wo deine Grenze liegt, und Verkäufer nehmen dich ernster. Rechne die Kaufnebenkosten mit ein, und was du dir monatlich leisten kannst, zeigt der Leistbarkeitsrechner.
Bei der Besichtigung
- Feuchtigkeit: Flecken, abgeplatzte Farbe, muffiger Geruch, vor allem in Bad, Keller und hinter Kästen.
- Fenster und Heizung: Wie alt? Was heizt die Wohnung, und was kostet das? Der Energieausweis verrät viel, der Heizkostenrechner macht daraus Euro.
- Elektrik und Leitungen: Gerade im Altbau. Alte Leitungen zu erneuern heißt Wände aufstemmen.
- Lärm und Licht: Komm zu einer anderen Tageszeit noch einmal. Am Sonntagvormittag ist jede Straße ruhig.
- Das Haus, nicht nur die Wohnung: Stiegenhaus, Lift, Keller, Fassade, Dach. Das zahlst du über die Rücklage mit.
Die Unterlagen, die mehr verraten als jede Besichtigung
- Grundbuchauszug: Im A-Blatt stehen die Grundstücke der Liegenschaft und damit verbundene Rechte, im B-Blatt die Eigentümer mit ihren Anteilen und welche Wohnung zu welchem Anteil gehört, im C-Blatt Lasten wie Pfandrechte oder ein Wohnrecht. Ein Wohnrecht oder Fruchtgenuss bleibt auch nach dem Kauf bestehen.
- Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten: Sie zeigen, was genau dir gehört, etwa Kellerabteil, Garten oder Stellplatz, und wie die Kosten im Haus verteilt werden.
- Rücklage: Wie viel ist angespart? Seit 2022 gibt es eine gesetzliche Mindestrücklage. Eine leere Rücklage bei altem Dach heißt: Die Sanierung zahlst du bald mit.
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen: Hier steht, was ansteht, was beschlossen ist und wo es im Haus Streit gibt. Das wichtigste Dokument, das viele nie lesen.
- Betriebskostenabrechnung: Was zahlst du monatlich zusätzlich zur Kreditrate?
- Energieausweis: Den muss dir der Verkäufer vorlegen, bevor du ein Anbot abgibst.
Eigentum ist nicht gleich Eigentum
Achte darauf, was du eigentlich kaufst. Eine Eigentumswohnung im Wohnungseigentum ist der Normalfall. Daneben gibt es Genossenschaftswohnungen mit Kaufoption, die erst später ins Eigentum übergehen können, und Wohnungen auf Baurecht, bei denen der Grund nicht dir gehört und das Recht irgendwann endet. Beides kann sinnvoll sein, aber du solltest es wissen, bevor du ein Anbot legst.
Mängel und Gewährleistung
Kaufst du von einer Privatperson, steht im Vertrag oft, dass die Wohnung „wie besichtigt“ verkauft wird, die Gewährleistung also weitgehend ausgeschlossen ist. Was du bei der Besichtigung hättest sehen können, kannst du danach kaum noch reklamieren. Nicht gedeckt vom Ausschluss sind aber Mängel, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hat, und Eigenschaften, die er dir ausdrücklich zugesichert hat. Darum: genau schauen, Fragen stellen und bekannte Mängel schriftlich in den Vertrag.
Und dann das Anbot
Ein Kaufanbot ist verbindlich. Was du vorher prüfen solltest und wann du noch zurückkannst, steht unter Kaufanbot unterschrieben: kommst du noch raus?
Häufige Fragen
Worauf muss ich beim Wohnungskauf achten?
Auf den Zustand von Wohnung und Haus, vor allem Feuchtigkeit, Fenster, Heizung und Leitungen, und auf die Unterlagen: Grundbuchauszug, Wohnungseigentumsvertrag, Rücklage, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Betriebskosten und Energieausweis.
Was steht im Grundbuch?
Im A-Blatt die Grundstücke der Liegenschaft und verbundene Rechte, im B-Blatt die Eigentümer mit ihren Anteilen und die Zuordnung der Wohnungen, im C-Blatt Lasten wie Pfandrechte, Wohnrechte oder Dienstbarkeiten.
Warum sind die Protokolle der Eigentümerversammlung wichtig?
Weil dort steht, welche Sanierungen anstehen oder beschlossen sind und was sie kosten. Das zahlst du als neuer Eigentümer über die Rücklage oder Sonderzahlungen mit.
Was heißt „wie besichtigt“ im Kaufvertrag?
Dass die Gewährleistung weitgehend ausgeschlossen ist. Was du bei der Besichtigung erkennen konntest, kannst du später kaum reklamieren. Arglistig verschwiegene Mängel und zugesicherte Eigenschaften sind davon nicht gedeckt.
Soll ich vor der Besichtigung zur Bank?
Ja. Mit einer Finanzierungsbestätigung weißt du, was du dir leisten kannst, und Verkäufer nehmen dein Anbot ernster.
Du interessierst dich für eine meiner Wohnungen?
Ich schick dir alle Unterlagen vorab, damit du in Ruhe schauen kannst, bevor du dich entscheidest. Ruf an oder schreib mir.
Erstgespräch anfragen Anrufen: 0650 968 58 18 WhatsApp schreibenPasst dazu
- Kaufanbot unterschrieben: kommst du noch raus?
- Wie viel Eigenkapital brauche ich?
- Kaufnebenkosten in Österreich berechnen
- Aktuell verfügbare Immobilien
Quellen
- Wohnungseigentumsgesetz 2002 (Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwert, Rücklage § 31), RIS
- Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 § 4 (Vorlage vor der Vertragserklärung), RIS
- §§ 922 ff. ABGB (Gewährleistung), Allgemeines Grundbuchsgesetz 1955 (Aufbau des Grundbuchs), RIS
Stand: November 2026. Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Deinen Fall rechnet dir eine Steuerberaterin, der Notar oder ein Anwalt verbindlich aus.