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Immobilienmaklerin im Marchfeld

Ich bin in Leopoldsdorf im Marchfeld aufgewachsen, und in Strasshof an der Nordbahn haben wir selbst gebaut. In dem Haus wohnen wir bis heute. Das Marchfeld ist für mich kein Verkaufsgebiet, sondern daheim. Hier steht, was ich über den Markt in der Gegend weiß, mit Zahlen von Statistik Austria statt Bauchgefühl.

Die Gegend wächst deutlich schneller als Niederösterreich

Das Marchfeld liegt im Bezirk Gänserndorf, direkt östlich von Wien zwischen Donau und March. Im Jahr 2025 ist der Bezirk um 0,7 % gewachsen, genauso stark wie Wien selbst. Niederösterreich insgesamt hat nur um 0,15 % zugelegt. Über längere Zeit sieht man es noch deutlicher:

Einwohner am Jahresanfang, 2026 vorläufig. Quelle: Statistik Austria, „Ein Blick auf die Gemeinde“.

Strasshof ist das deutlichste Beispiel: 1991 hatte der Ort 5.673 Einwohner, heute sind es mehr als doppelt so viele. Der Grund liegt auf der Hand: Mit der Schnellbahn S1 sind Strasshof, Gänserndorf und Deutsch-Wagram direkt mit Floridsdorf und dem Praterstern verbunden. Wer in Wien arbeitet und sich dort kein Haus leisten kann, findet es hier, ohne auf die Bahn verzichten zu müssen. Groß-Enzersdorf hat keine Bahn, grenzt aber direkt an Wien-Essling und ist mit dem Bus der Wiener Linien angebunden.

Für dich als Verkäufer heißt das: Die Nachfrage kommt nicht nur aus dem Ort selbst. Wer aus Wien herzieht und zum ersten Mal ein Haus kauft, rechnet genau, vergleicht viel und braucht eine Finanzierung, die hält. Darauf stelle ich Inserat und Besichtigungen ein.

Was Häuser im Bezirk Gänserndorf kosten

Die verlässlichsten Zahlen kommen aus dem Grundbuch: Statistik Austria wertet die tatsächlich bezahlten Kaufpreise aus, nicht die Wunschpreise in Inseraten. Für ein Haus mit 90 bis 130 m² Wohnfläche auf einem durchschnittlichen Grundstück (560 bis 800 m²) im Bezirk Gänserndorf wurden zuletzt im Mittel bezahlt:

Geometrisches Mittel der Kaufverträge 2021 bis 2025, auf das Preisniveau 2025 angepasst. Die rechte Spalte ist meine Rechnung, gerundet. Quelle: Statistik Austria, Häuserpreise 2025 (veröffentlicht am 28.05.2026).

Wer ein Siedlungshaus aus den 60er- bis 80er-Jahren verkauft, liegt in der mittleren Zeile: deutlich über alten Häusern, aber spürbar unter neueren. Woran das im Einzelfall hängt, sieht man erst vor Ort: Dach, Heizung, Fenster, Grundriss, und wie viel davon schon erneuert wurde. Genau das schau ich mir im Erstgespräch mit dir an.

Und die Entwicklung? In ganz Niederösterreich lag der mittlere Hauspreis 2022 bei 2.807 € pro m², dem bisherigen Höchststand. Nach der Zinswende fiel er 2023 auf 2.497 € und ist seitdem wieder gestiegen, 2025 auf 2.653 €. Laut Statistik Austria liegen die Preise damit weiterhin unter dem Rekord von 2022. Wer heute verkauft, verkauft also nicht in einem fallenden Markt, aber auch nicht mehr zu den Preisen von 2022. Ein realistischer Startpreis ist deshalb wichtiger als früher.

Quelle: Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise 2025, Pressemitteilung vom 28.05.2026.

Baugrund: Der Ort macht den Unterschied

Bei Häusern steckt ein großer Teil des Werts im Grundstück. Und da unterscheiden sich die Orte im Marchfeld stark:

Durchschnittspreise pro m² Baugrundstück, Kaufverträge 2021 bis 2025. Quelle: Statistik Austria, Baugrundstückspreise 2025.

Je näher an Wien und an der Bahn, desto teurer der Boden. Groß-Enzersdorf, Deutsch-Wagram und Strasshof kosten pro Quadratmeter mehr als doppelt so viel wie der Bezirksschnitt, weil der Bezirk bis an die March und die slowakische Grenze reicht und dort viel günstiger ist. Ein Grundstück mit 700 m² in Strasshof ist nach diesen Zahlen allein rund 240.000 € wert. Deshalb kann auch ein Haus, an dem viel zu machen ist, einen guten Preis bringen. Die Käufer kaufen dann vor allem die Lage.

Was ich Verkäufern im Marchfeld rate

• Den Preis an echten Verkäufen messen, nicht an Inseraten. Angebotspreise auf den Portalen liegen im Bezirk deutlich über dem, was am Ende im Grundbuch steht. Wer sich daran orientiert, startet zu hoch, und ein Haus, das monatelang online ist, wird am Ende billiger.
• Den Energieausweis früh besorgen. Ohne ihn darf nicht inseriert werden, und bei älteren Häusern ist er für Käufer das erste, worauf sie schauen.
• Die Unterlagen vorher zusammensuchen. Pläne, Baubewilligung, Benützungsbewilligung, Grundbuchauszug. Fehlt etwas, dauert das bei der Gemeinde oft Wochen. Meine Unterlagen-Checkliste hilft dabei.
• Die Steuer vorher klären. Wer selbst dort gewohnt hat, zahlt meist keine Immobilienertragsteuer. Bei Erbschaften und vermieteten Häusern sieht das anders aus. Eine erste Schätzung macht der Verkaufsrechner, verbindlich klärt es eine Steuerberaterin oder der Notar.

Orte, in denen ich unterwegs bin

Strasshof an der Nordbahn, Gänserndorf, Deutsch-Wagram, Groß-Enzersdorf, Leopoldsdorf im Marchfeld, Markgrafneusiedl, Marchegg und die Orte dazwischen. Außerdem Wien und das Umland bis etwa 30 Kilometer, siehe Startseite.

Quellen

• Statistik Austria, „Ein Blick auf die Gemeinde“ (Bevölkerungsentwicklung 1869 bis 2026) für Strasshof an der Nordbahn, Gänserndorf, Deutsch-Wagram, Groß-Enzersdorf und Leopoldsdorf im Marchfeld: statistik.at/blickgem
• Statistik Austria, Bevölkerung zu Jahresbeginn 2026 (vorläufig), Pressemitteilung vom 09.02.2026: PDF
• Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise 2025, Pressemitteilung vom 28.05.2026: PDF
• Statistik Austria, Häuserpreise 2025 und Baugrundstückspreise 2025 nach Bezirken und Gemeinden: Häuser, Baugrund

Stand: November 2026. Alle Preise sind Durchschnittswerte und keine Bewertung deines Hauses.