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Verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft

Von Sonja Winter, Immobilienmaklerin · Stand: November 2026

Das geht, und zwar ganz normal. Der Kredit wird aus dem Kaufpreis zurückgezahlt und danach im Grundbuch gelöscht. Ich war ein ganzes Berufsleben bei der Bank Austria, ich kenn die andere Seite vom Schalter. Worauf es ankommt, ist vor allem eins: früh mit deiner Bank reden.

So läuft es ab

1. Du fragst bei deiner Bank nach dem offenen Betrag zu einem bestimmten Tag und ob bei vorzeitiger Rückzahlung eine Entschädigung fällig wird.
2. Der Käufer zahlt den Kaufpreis auf ein Treuhandkonto beim Notar oder Anwalt, nicht an dich.
3. Der Treuhänder zahlt deine Bank aus, genau den offenen Betrag. Die Bank gibt dafür die Löschungsquittung.
4. Das Pfandrecht wird im Grundbuch gelöscht, der Käufer wird lastenfrei eingetragen.
5. Was übrig bleibt, bekommst du.

Für den Käufer ist das ganz normal und kein Grund, weniger zu zahlen. Die Treuhand sorgt dafür, dass niemand Geld verliert.

Die Vorfälligkeitsentschädigung

Zahlst du einen Wohnkredit vorzeitig zurück, kann die Bank eine Entschädigung verlangen. Ob und wie viel, hängt vor allem vom Zinssatz ab:

• Variabler Zinssatz: Für eine Zeit ohne fix vereinbarten Zinssatz darf die Bank keine Entschädigung verlangen.
• Fixzinssatz: Dann darf sie eine angemessene Entschädigung verlangen, höchstens den tatsächlichen Nachteil, den sie hat, und nie mehr als die Zinsen, die du bis zum Ende noch gezahlt hättest. Bei Wohnkrediten, die seit 21. März 2016 abgeschlossen wurden, sind es außerdem höchstens 1 % des zurückgezahlten Betrags, nur 0,5 %, wenn das Kreditende weniger als ein Jahr entfernt ist. Für Kredite ab 2027 gelten neue Grenzen, für sehr alte Verträge, was im Vertrag steht.
• Kleine Beträge: Zahlst du innerhalb von zwölf Monaten höchstens 10.000 € vorzeitig zurück, fällt grundsätzlich keine Entschädigung an.

Lass dir den Betrag von der Bank schriftlich geben, bevor du ein Kaufanbot annimmst. Dann weißt du, was dir wirklich bleibt. Der Verkaufsrechner rechnet die Entschädigung grob mit ein.

Wenn der Kredit höher ist als der Erlös

Das passiert, wenn erst vor kurzem gekauft wurde, mit wenig Eigenkapital, oder wenn der Preis gefallen ist. Dann reicht der Kaufpreis nicht, um die Bank ganz auszuzahlen, und die Bank gibt die Löschung nur frei, wenn der Rest anders gedeckt ist: aus Erspartem oder mit einer Vereinbarung über den Restbetrag. Red da unbedingt vorher mit der Bank. Manchmal ist Vermieten oder Abwarten der bessere Weg als jetzt zu verkaufen.

Du verkaufst und kaufst gleich was Neues

Dann kann es passieren, dass der neue Kaufpreis fällig wird, bevor das Geld aus dem alten Verkauf da ist. Dafür gibt es Lösungen, etwa eine Zwischenfinanzierung oder dass die Bank das Pfandrecht auf die neue Wohnung überträgt, statt den Kredit zu schließen. Ob und zu welchen Bedingungen das geht, entscheidet deine Bank. Auf die Reihenfolge der Termine kommt's an, und die plant man, bevor man irgendwo unterschreibt.

Häufige Fragen

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Quellen

• § 20 Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (vorzeitige Rückzahlung, Entschädigung, Obergrenzen), § 31 Abs 2 und 9 HIKrG (Geltung ab 21.3.2016, Neufassung für Kredite ab 2027), RIS
• Grundbuchsgesetz 1955 (Löschung von Pfandrechten), RIS

Stand: November 2026. Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Deinen Fall rechnet dir eine Steuerberaterin, der Notar oder ein Anwalt verbindlich aus.