Immobilienbewertung: Wie viel ist dein Haus wirklich wert?
Von Sonja Winter, Immobilienmaklerin · Stand: November 2026
Die Online-Rechner sind schnell, kostenlos und versprechen eine Zahl in zwei Minuten. Das kann ein guter erster Anhaltspunkt sein. Verkaufen würd ich auf Basis so einer Zahl aber nicht. Hier steht, warum, und wie man den Wert seriös ermittelt.
Was kostenlose Online-Bewertungen können
Sie rechnen mit Durchschnittswerten für deine Gegend, Fläche und Baujahr. Den Zustand, den Grundriss, den Ausblick oder die laute Straße kennen sie nicht. Manche rechnen außerdem mit Angebotspreisen aus Inseraten, und die liegen oft deutlich über dem, was am Ende wirklich bezahlt wird.
Und noch was solltest du wissen: Viele dieser Rechner fragen nach E-Mail und Telefonnummer, weil sie Kontakte für Makler sammeln. Das ist nicht verboten, aber du solltest wissen, warum der Rechner kostenlos ist.
So wird in Österreich bewertet
Das Liegenschaftsbewertungsgesetz nennt für gerichtliche Bewertungen vor allem drei Verfahren, und nach denen arbeiten auch private Gutachter:
- Vergleichswert: Was wurde für ähnliche Wohnungen und Häuser in der Nähe tatsächlich bezahlt? Das ist bei Wohnungen und Einfamilienhäusern meist das wichtigste Verfahren.
- Sachwert: Was ist der Grund wert, und was würde das Haus heute kosten, abzüglich Alter und Abnutzung? Wichtig bei Häusern, für die es wenige Vergleiche gibt.
- Ertragswert: Was bringt die Immobilie an Miete? Wichtig bei Zinshäusern und vermieteten Wohnungen.
Woher echte Vergleichspreise kommen
Statistik Austria wertet die im Grundbuch eingetragenen Kaufpreise aus und veröffentlicht Durchschnittspreise für jeden Bezirk und viele Gemeinden. Die Zahlen für meine Gegend stehen hier: Wien, Floridsdorf, Donaustadt und das Marchfeld. Für einzelne Verkäufe in deiner Straße schaut man in die Kaufvertragssammlung beim Grundbuch, das machen Makler und Sachverständige.
Wann du ein Gutachten brauchst
Seid ihr euch einig, könnt ihr jede nachvollziehbare Bewertung nehmen. Gibt es Streit, bei einer Scheidung, unter Erben oder vor Gericht, ist ein Gutachten von einem gerichtlich beeideten Sachverständigen meist der einzige Weg, den alle akzeptieren. Das kostet Geld, je nach Objekt und Aufwand, ist dafür aber belastbar.
Wie ich das mache
Bei mir ist das Erstgespräch kostenlos: Ich schau mir dein Haus an und sag dir ehrlich, ob und wie ich es verkaufen würde. Die Bewertung mit Vergleichsverkäufen und Software-Schätzwert mache ich, sobald du mir den Verkauf mit einem Vermittlungsauftrag anvertraust. Eine Gratis-Bewertung als Lockangebot gibt's bei mir nicht.
Und einen Rat geb ich dir, egal mit wem du redest: Verspricht dir ein Makler deutlich mehr als alle anderen, frag ihn, womit er das begründet. Eine auffallend hohe Bewertung bringt manchmal vor allem den Auftrag. Ein paar Wochen später heißt es dann, der Markt gibt's leider nicht her.
Häufige Fragen
Wie genau sind kostenlose Online-Immobilienbewertungen?
Sie geben einen groben Anhaltspunkt aus Durchschnittswerten. Zustand, Grundriss und Lage im Detail kennen sie nicht, und manche rechnen mit Angebotspreisen, die über den tatsächlichen Verkaufspreisen liegen.
Welche Bewertungsverfahren gibt es in Österreich?
Das Liegenschaftsbewertungsgesetz nennt vor allem das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zählt für den Preis meist der Vergleichswert.
Wann brauche ich ein Gutachten?
Vorgeschrieben ist es nicht, solange sich alle einig sind. Bei Streit, etwa bei Scheidung oder unter Erben, und vor Gericht ist ein gerichtlich beeideter Sachverständiger meist unverzichtbar.
Machst du eine kostenlose Bewertung?
Das Erstgespräch ist kostenlos. Die Bewertung mit Vergleichsverkäufen mache ich, sobald du mir den Verkauf mit einem Vermittlungsauftrag anvertraust.
Woher bekomme ich echte Verkaufspreise?
Statistik Austria veröffentlicht Durchschnittspreise aus dem Grundbuch für Bezirke und Gemeinden. Einzelne Verkäufe stehen in der Kaufvertragssammlung beim Grundbuch.
Du willst wissen, wie ich dein Haus verkaufen würde?
Ruf an oder schreib mir. Im kostenlosen Erstgespräch schau ich mir alles an und sag dir ehrlich, was ich davon halte.
Erstgespräch anfragen Anrufen: 0650 968 58 18 WhatsApp schreibenPasst dazu
- Wohnung oder Haus verkaufen in Wien: Preise, Kosten, Ablauf
- Haus verkaufen im Marchfeld: Preise
- Was bleibt mir vom Verkauf? Der Netto-Rechner
- Privat verkaufen oder mit Maklerin?
Quellen
- Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 (Vergleichswert-, Sachwert-, Ertragswertverfahren), RIS
- Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise (Wohnungs-, Häuser- und Baugrundstückspreise nach Bezirken): statistik.at
Stand: November 2026. Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Deinen Fall rechnet dir eine Steuerberaterin, der Notar oder ein Anwalt verbindlich aus.