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Privat verkaufen oder mit Maklerin? Ehrlich verglichen

Von Sonja Winter, Immobilienmaklerin · Stand: November 2026

Neutral bin ich bei dem Thema nicht, ich bin ja Maklerin. Aber ich sag dir trotzdem ehrlich: Es gibt Fälle, da brauchst du mich nicht. Und es gibt Fälle, da kostet dich ein Privatverkauf mehr, als du dir an Provision sparst. Hier steht, woran du den Unterschied erkennst.

Das musst du beim Privatverkauf selbst machen

• Den Preis festlegen. An echten Verkäufen gemessen, nicht an Inseraten. Zu hoch, und das Haus steht monatelang online. Zu niedrig, und du verschenkst Geld, das du nie wieder siehst.
• Den Energieausweis besorgen. Der ist auch beim Privatverkauf Pflicht, seine Werte gehören ins Inserat.
• Unterlagen sammeln. Grundbuchauszug, Pläne, Baubewilligung, bei Wohnungen die Unterlagen der Hausverwaltung.
• Fotos und Inserat. Gute Fotos verkaufen. Handyfotos bei Regenwetter eher nicht.
• Anrufe und Besichtigungen. Jeden Anruf annehmen, Termine ausmachen, Fremde durchs Haus führen. Und fragen, wie sie finanzieren.
• Verhandeln und das Kaufanbot prüfen. Preis, Frist, Finanzierungsvorbehalt, Übergabetermin.
• Den Kaufvertrag. Den könntest du rechtlich sogar selbst aufsetzen. Ich rate dir dringend davon ab: Vertrag, Steuer, Treuhand und Grundbuch gehören zu einem Notar oder Anwalt, mit und ohne Makler. Das ist auch nicht der Job des Maklers.

Was du sparst, und was es kosten kann

Du sparst die Provision. Bei einem Verkauf um 400.000 € sind das bis zu 14.400 €, wenn 3 % plus Umsatzsteuer vereinbart wären. Das ist viel Geld, und das soll man nicht kleinreden.

Auf der anderen Seite: Ein Preis, der nur 5 % zu niedrig angesetzt ist, kostet dich bei 400.000 € schon 20.000 €. Und ein zu hoher Preis, der dann mehrmals gesenkt werden muss, macht Käufer misstrauisch. Dazu kommt deine Zeit, und die Nerven.

Wann ein Privatverkauf Sinn ergibt

• Du hast schon einen Käufer, etwa den Nachbarn, jemanden aus der Familie oder einen Mieter. Dann brauchst du keinen Makler, aber einen guten Notar oder Anwalt.
• Du hast Zeit, wohnst in der Nähe und traust dir Verhandlungen zu.
• Du kennst den Markt in deiner Gegend gut.

Wann eher nicht

• Ihr seid mehrere Erben oder trennt euch gerade. Dann ist jemand in der Mitte, der mit allen gleich redet, viel wert.
• Du wohnst weit weg oder hast keine Zeit für Besichtigungen.
• Das Haus hat Besonderheiten, etwa ein Wohnrecht im Grundbuch, offene Bauverfahren oder einen Kredit, der höher ist als gedacht.

Wenn du privat verkaufst: drei Tipps von mir

1. Zeig dein Haus nie allein ganz Fremden, und räum Schmuck, Bargeld und Papiere weg.
2. Vorsicht, wenn jemand ungesehen kaufen will, mehr zahlen will als verlangt oder dich bittet, vorab Gebühren zu überweisen. Das sind leider Gottes typische Betrugsmaschen. Das Geld läuft immer nur über die Treuhand beim Notar oder Anwalt.
3. Sag bekannte Mängel offen und lass sie in den Vertrag schreiben. Was du verschweigst, kann dich auch Jahre später noch teuer kommen.

Häufige Fragen

Passt dazu

• Maklerprovision beim Verkauf: was du zahlst und wofür
• Alleinvermittlungsauftrag: was du da unterschreibst
• Energieausweis beim Verkauf: was du brauchst
• Unterlagen-Checkliste für den Verkauf

Quellen

• Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 §§ 3, 4 (Pflichten jedes Verkäufers), RIS
• §§ 12, 15 Immobilienmaklerverordnung (Höchstprovision), RIS

Stand: November 2026. Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Deinen Fall rechnet dir eine Steuerberaterin, der Notar oder ein Anwalt verbindlich aus.