Haus verkaufen und trotzdem drin wohnen bleiben
Von Sonja Winter, Immobilienmaklerin · Stand: November 2026
Immer mehr Leute googeln genau das: verkaufen, Geld in der Hand haben und trotzdem daheim bleiben. Das geht. Aber jeder Weg hat seinen Preis, und der ist oft höher, als die Werbung verspricht. Ich erklär dir die vier Möglichkeiten und wo die Haken sind.
Vier Wege, verkaufen und bleiben
| Weg | So funktioniert's |
|---|---|
| Verkauf mit Wohnrecht | Du verkaufst und darfst weiter drin wohnen, meist lebenslang. Das Recht kommt ins Grundbuch. |
| Verkauf mit Fruchtgenuss | Wie ein Wohnrecht, aber weiter gefasst: Du darfst selbst wohnen oder auch vermieten und die Miete behalten. |
| Leibrente | Statt eines Kaufpreises auf einmal bekommst du eine monatliche Rente, solange du lebst. Meist zusammen mit einem Wohnrecht. |
| Verkaufen und zurückmieten | Du verkaufst ganz normal und schließt mit dem Käufer einen Mietvertrag. |
Was das mit dem Preis macht
Ein Käufer, der jahrelang nicht einziehen kann, zahlt weniger. Wie viel weniger, hängt vor allem von deinem Alter ab: Je jünger du bist, desto länger dauert das Wohnrecht voraussichtlich und desto mehr ist es wert. Um diesen Wert sinkt der Kaufpreis. Bei einem Fruchtgenuss ist der Abschlag meist größer, weil du mehr darfst.
Dazu kommt: Es gibt viel weniger Käufer für so ein Haus. Familien, die einziehen wollen, fallen weg, und viele Banken finanzieren solche Käufe nur ungern. Übrig bleiben vor allem Anleger und spezialisierte Anbieter. Weniger Interessenten heißt weniger Verhandlungsspielraum für dich.
Die Haken, über die keiner gern redet
- Ins Grundbuch damit: Ein Wohnrecht oder Fruchtgenuss gehört eingetragen. Dann gilt es auch, wenn der Käufer weiterverkauft oder pleitegeht. Ein Wohnrecht nur auf Papier ist viel schwächer.
- Wer zahlt was: Betriebskosten, Reparaturen, ein neues Dach. Das muss im Vertrag stehen, sonst gibt's später Streit.
- Wenn du ins Heim musst: Ein Wohnrecht gilt meist nur für dich persönlich. Ziehst du ins Pflegeheim, nützt es dir wenig, wenn nicht vereinbart ist, dass du vermieten darfst.
- Leibrente absichern: Zahlt der Käufer die Rente nicht, brauchst du eine Sicherheit, etwa eine Eintragung im Grundbuch, und eine Wertsicherung, damit die Rente nicht von der Inflation aufgefressen wird.
- Zurückmieten: Ein Mietvertrag kann enden. Achte darauf, wie lange er läuft und ob er befristet ist.
Und die Steuer?
Aufpassen bei der Hauptwohnsitzbefreiung: Sie setzt voraus, dass du deinen Hauptwohnsitz im Zusammenhang mit dem Verkauf aufgibst. Wer mit Wohnrecht, Fruchtgenuss oder als Mieter drin wohnen bleibt, gibt ihn nicht auf. Dann kann Immobilienertragsteuer anfallen, auch bei einem Haus, das sonst steuerfrei verkauft werden könnte. Lass das unbedingt vorher von Notar oder Steuerberaterin durchrechnen.
Gibt es Alternativen?
Manchmal ist der ehrlichere Weg ein anderer: in eine kleinere, leichter zu erhaltende Wohnung ziehen und den Unterschied behalten. Oder das Haus innerhalb der Familie übergeben. Welcher Weg passt, hängt davon ab, was du brauchst: Geld jetzt, Sicherheit im Alter oder dass das Haus in der Familie bleibt. Darüber lohnt es sich in Ruhe zu reden, bevor man irgendwas unterschreibt.
Häufige Fragen
Kann ich mein Haus verkaufen und weiter darin wohnen?
Ja, mit einem Wohnrecht oder Fruchtgenuss, das im Grundbuch eingetragen wird, oder indem du vom Käufer zurückmietest. Der Kaufpreis ist dann deutlich niedriger, weil der Käufer nicht einziehen kann.
Wie viel weniger bekomme ich mit Wohnrecht?
Das hängt vor allem von deinem Alter ab. Je jünger du bist, desto länger dauert das Wohnrecht voraussichtlich und desto größer ist der Abschlag. Eine feste Zahl gibt es nicht, das muss im Einzelfall bewertet werden.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Fruchtgenuss?
Mit einem Wohnrecht darfst du selbst drin wohnen. Mit einem Fruchtgenuss darfst du die Immobilie auch vermieten und die Miete behalten. Der Fruchtgenuss drückt den Preis deshalb meist stärker.
Ist der Verkauf mit Wohnrecht steuerfrei?
Nicht automatisch. Die Hauptwohnsitzbefreiung verlangt, dass du deinen Hauptwohnsitz im Zusammenhang mit dem Verkauf aufgibst. Wer bleibt, gibt ihn nicht auf, dann kann Immobilienertragsteuer anfallen.
Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn der Käufer weiterverkauft?
Ist es im Grundbuch eingetragen, gilt es auch gegenüber jedem späteren Eigentümer. Deshalb gehört es immer eingetragen.
Du überlegst, zu verkaufen und zu bleiben?
Lass uns in Ruhe reden, was du wirklich brauchst. Manchmal ist Verkaufen mit Wohnrecht die Lösung, manchmal nicht. Das Erstgespräch ist kostenlos, und die rechtliche Seite klärst du vor der Unterschrift mit Notar oder Anwalt.
Erstgespräch anfragen Anrufen: 0650 968 58 18 WhatsApp schreibenPasst dazu
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Quellen
- §§ 504 ff. ABGB (Dienstbarkeiten: Fruchtgenuss § 509, Wohnungsrecht § 521), §§ 1284 ff. ABGB (Leibrentenvertrag), RIS
- § 30 Abs 2 Z 1 EStG 1988 (Hauptwohnsitzbefreiung, Aufgabe des Hauptwohnsitzes), RIS
Stand: November 2026. Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Deinen Fall rechnet dir eine Steuerberaterin, der Notar oder ein Anwalt verbindlich aus.