Steuerfrei verkaufen

Hauptwohnsitzbefreiung: Wann du beim Verkauf keine Steuer zahlst

Von Sonja Winter, Immobilienmaklerin · Stand: November 2026

Wenn du in deinem Haus oder deiner Wohnung selbst gewohnt hast, ist der Verkauf in vielen Fällen steuerfrei. Dafür musst du eine von zwei Fristen erfüllen und mit dem Verkauf ausziehen. Klingt einfach. Die Tücken stecken im Detail, und um die geht es hier.

Erstgespräch anfragen Anrufen: 0650 968 58 18 WhatsApp schreiben

Die zwei Wege zur Steuerfreiheit

Du musst nur einen davon erfüllen.

Die Zwei-Jahres-Regel: Du hast die Wohnung oder das Haus gekauft (bei einem selbst gebauten Haus: fertiggestellt) und ab dann bis zum Verkauf durchgehend dort deinen Hauptwohnsitz gehabt, mindestens zwei Jahre lang. Ein paar Monate zum Herrichten vor dem Einzug sind in der Regel kein Problem.
Die Fünf-aus-zehn-Regel: In den zehn Jahren vor dem Verkauf war es mindestens fünf Jahre am Stück dein Hauptwohnsitz. Wann du gekauft hast, ist dabei egal.

Und bei beiden gilt: Du gibst den Hauptwohnsitz im Zusammenhang mit dem Verkauf auf. Die Finanzverwaltung lässt dir dafür in der Regel ein Jahr Spielraum vor oder nach dem Verkauf. Wer dauerhaft drin wohnen bleibt, etwa zur Miete beim Käufer, bekommt die Befreiung nicht.

Drei Beispiele

Situation	Steuerfrei?
Wohnung 2023 gekauft, sofort eingezogen, Verkauf 2026, du ziehst aus	Ja, Zwei-Jahres-Regel
Wohnung 2015 gekauft, bis 2021 selbst bewohnt, seither vermietet, Verkauf 2026	Ja, sechs Jahre am Stück innerhalb der letzten zehn
Haus 2020 gekauft, erst 2022 eingezogen, Verkauf 2026	Nein. Erst mit fünf vollen Jahren Wohnzeit am Stück

Vereinfachte Beispiele, jeweils Eigenheim oder Eigentumswohnung, die du selbst nutzt. Im dritten Fall greift die Zwei-Jahres-Regel nicht, weil der Hauptwohnsitz nicht ab dem Kauf bestand.

Was als Hauptwohnsitz zählt

Hauptwohnsitz ist dort, wo du wirklich lebst, also der Mittelpunkt deines Lebens. Der Meldezettel ist ein wichtiger Hinweis, aber allein reicht er nicht. Wer in Wien gemeldet ist und eigentlich im Wochenendhaus lebt, hat ein Problem, wenn das Finanzamt genauer schaut.

Begünstigt sind ein Eigenheim, also ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen, in dem mindestens zwei Drittel du selbst bewohnst, oder eine Eigentumswohnung, die du zu mindestens zwei Dritteln selbst bewohnst. Ein Zweitwohnsitz, ein Ferienhaus oder ein Baugrund ohne Haus fallen nicht darunter.

Der Grund ums Haus

Die Befreiung gilt für das Haus samt Grund, laut Finanzverwaltung aber nur für bis zu 1.000 m² Grund. Hast du ein großes Grundstück, kann der Teil darüber anteilig steuerpflichtig sein. Gerade im Marchfeld mit seinen großen Gärten lohnt es sich, das vorher rechnen zu lassen.

Wo es oft hakt

Gemeinsames Eigentum: Gehört die Wohnung zwei Personen, wird bei jedem einzeln geschaut. Hatte einer dort keinen Hauptwohnsitz, zahlt er auf seine Hälfte Steuer.
Geerbt oder geschenkt: Die Wohnzeit der Eltern allein zählt nicht für dich. Sicher hilft dir die Fünf-aus-zehn-Regel mit deiner eigenen Wohnzeit. Hast du schon seit dem ursprünglichen Kauf mit dort gewohnt, kann auch die Zwei-Jahres-Regel greifen. Lass das unbedingt vorher prüfen. Mehr unter Haus geerbt verkaufen.
Ausziehen und verkaufen: Ziehst du zuerst aus und verkaufst erst viel später, kann die Zwei-Jahres-Regel verloren gehen. Die Finanzverwaltung akzeptiert in der Regel bis zu einem Jahr zwischen Auszug und Verkauf, wenn du schon beim Auszug verkaufen wolltest. Plan das lieber knapp.

Und wenn die Befreiung nicht greift?

Dann zahlst du Immobilienertragsteuer, meist 30 % vom Gewinn. Wie das genau gerechnet wird, steht unter Immobilienertragsteuer. Ob du befreit bist, prüft vor dem Verkauf der Notar oder Anwalt, der den Kaufvertrag macht. Er braucht dafür deine Meldebestätigungen.

Häufige Fragen

Wie lange muss ich in der Wohnung wohnen, damit der Verkauf steuerfrei ist?

Entweder ab dem Kauf bis zum Verkauf durchgehend, mindestens zwei Jahre, oder in den zehn Jahren vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre am Stück. Zusätzlich musst du im Zusammenhang mit dem Verkauf ausziehen, in der Regel innerhalb eines Jahres.

Reicht der Meldezettel als Nachweis?

Er ist ein wichtiger Hinweis, aber nicht alles. Es zählt, wo du wirklich lebst. Wer nur gemeldet ist und woanders wohnt, bekommt die Befreiung nicht.

Gilt die Befreiung auch für den Garten?

Ja, für das Haus samt Grund. Laut Finanzverwaltung aber nur für bis zu 1.000 m². Was darüber liegt, kann anteilig steuerpflichtig sein.

Gilt die Befreiung auch für eine vermietete Wohnung?

Nur, wenn du selbst vorher lange genug dort gewohnt hast und die Fünf-aus-zehn-Regel erfüllst. Eine Wohnung, die du nie selbst bewohnt hast, ist nicht befreit.

Mein Mann wohnt drin, ich bin woanders gemeldet. Was gilt?

Bei gemeinsamem Eigentum wird jeder Eigentümer einzeln geprüft. Wer selbst keinen Hauptwohnsitz dort hatte, zahlt auf seinen Anteil Immobilienertragsteuer.

Du willst verkaufen und bist nicht sicher, ob du Steuer zahlst?

Im kostenlosen Erstgespräch gehen wir durch, wie lange du dort gewohnt hast und welche Unterlagen der Notar brauchen wird. Die verbindliche Antwort gibt dir der Notar oder deine Steuerberaterin, ich sorg dafür, dass du mit den richtigen Fragen hingehst.

Erstgespräch anfragen Anrufen: 0650 968 58 18 WhatsApp schreiben

Passt dazu

Quellen

§ 30 Abs 2 Z 1 EStG 1988 (Hauptwohnsitzbefreiung), § 18 Abs 1 Z 3 lit b EStG (Eigenheim, Eigentumswohnung), RIS
Einkommensteuerrichtlinien 2000, Rz 6633 ff. (Hauptwohnsitzbefreiung, Grund und Boden bis 1.000 m²), BMF-Findok

Stand: November 2026. Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Deinen Fall rechnet dir eine Steuerberaterin, der Notar oder ein Anwalt verbindlich aus.