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Haus geerbt: verkaufen oder behalten?

Von Sonja Winter, Immobilienmaklerin · Stand: November 2026

Oft hängen an so einem Haus Jahrzehnte. Trotzdem musst du irgendwann entscheiden, was damit passiert. Die gute Nachricht zuerst: Eine Erbschaftssteuer gibt es in Österreich seit 2008 nicht mehr. Beim Erben fällt aber Grunderwerbsteuer an, und wenn du verkaufst, meistens Immobilienertragsteuer. Für die zählt, wann der Verstorbene gekauft hat, nicht wann du geerbt hast. Verkaufen kannst du in der Regel, sobald dir das Erbe vom Gericht übertragen ist (Einantwortung). Und erbt ihr zu mehreren, müssen alle zustimmen.

Was das Erben selbst kostet

Wer eine Immobilie erbt, zahlt Grunderwerbsteuer, allerdings nach einem Stufentarif auf den Grundstückswert und nicht auf einen Kaufpreis:

Bei einem Grundstückswert von 350.000 € sind das 1.250 € plus 2.000 €, also 3.250 €. Dazu kommt die Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch, die im engen Familienkreis von einem begünstigten Wert berechnet wird. Beides rechnet der Notar im Verlassenschaftsverfahren aus.

Wann du verkaufen darfst

Nach dem Todesfall führt ein Notar als Gerichtskommissär das Verlassenschaftsverfahren. Erst mit der Einantwortung wird das Erbe den Erben übertragen. Ab dann könnt ihr verkaufen. Ein Verkauf schon während des Verfahrens ist möglich: Dann verkauft die Verlassenschaft, vertreten durch die Erben gemeinsam, und das Gericht muss den Verkauf genehmigen. Das dauert entsprechend. Frag den Notar, wie weit ihr seid, bevor du mit Interessenten redest.

Bis zum Verkauf trägst du die Kosten: Betriebskosten, Heizung im Winter, Versicherung. Steht das Haus leer, sag es deiner Gebäudeversicherung. Viele Polizzen haben eigene Regeln für leerstehende Häuser.

Ihr habt zu mehreren geerbt

Gehört die Immobilie mehreren Erben, müssen alle dem Verkauf zustimmen. Am besten legt ihr vorher schriftlich fest, zu welchem Mindestpreis verkauft wird und wie der Erlös aufgeteilt wird. Will einer nicht verkaufen, kann er die anderen auszahlen. Klappt gar keine Einigung, kann jeder Miteigentümer beim Gericht die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (Teilungsklage), allerdings nicht zur Unzeit oder zum Nachteil der anderen. Das dauert und kostet, und am Ende wird oft versteigert, meist unter dem Wert, der bei einem normalen Verkauf drin wäre.

Geschwister auszahlen: wie viel?

Will einer von euch das Haus behalten, zahlt er die anderen aus. Grundlage ist der Wert des Hauses, aufgeteilt nach euren Erbteilen. Erben drei Geschwister zu gleichen Teilen ein Haus, das 450.000 € wert ist, steht jedem ein Drittel zu, also 150.000 €. Wer übernimmt, zahlt den beiden anderen zusammen 300.000 €. Offene Kredite oder Kosten der Verlassenschaft werden vorher abgezogen.

Der heikle Punkt ist der Wert. Wer übernimmt, will ihn niedrig, wer ausgezahlt wird, hoch. Einigt ihr euch nicht, hilft ein Gutachten von einem gerichtlich beeideten Sachverständigen, das alle akzeptieren. Und wer übernimmt, braucht meist eine Finanzierung. Das sollte vorher mit der Bank geklärt sein. Weil Geschwister steuerlich zur Familie zählen, gilt für die Übernahme in der Regel der günstige Stufentarif der Grunderwerbsteuer, auch wenn du auszahlst. Ob ihr das noch im Verlassenschaftsverfahren oder erst danach regelt, macht trotzdem einen Unterschied. Das rechnet der Notar.

Die Steuer beim Verkauf

Verkaufst du die geerbte Immobilie, fällt meistens Immobilienertragsteuer an. Dabei trittst du steuerlich in die Fußstapfen des Verstorbenen: Es zählen sein Kaufdatum und sein Kaufpreis.

• Er hat vor dem 31. März 2002 gekauft: Altvermögen, pauschal 4,2 % vom Verkaufspreis, bei Verkäufen ab 1. Jänner 2027 6 %. Bei Eltern, die ihr Haus vor Jahrzehnten gekauft haben, ist das der Normalfall.
• Er hat später gekauft: 30 % vom Gewinn, also Verkaufspreis minus sein damaliger Kaufpreis samt Nebenkosten und Ausbauten.
• Du hast selbst dort gewohnt: Die Hauptwohnsitzbefreiung hängt an deiner eigenen Wohnzeit. Die Wohnzeit deiner Eltern allein zählt nicht. Sicher greift sie, wenn es in den letzten zehn Jahren vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend dein Hauptwohnsitz war. Hast du seit dem ursprünglichen Kauf mit dort gewohnt, kann auch die Zwei-Jahres-Regel helfen. Das vorher prüfen lassen.

Vereinfachtes Beispiel ohne Umwidmung. Es zählt, wann der Kaufvertrag zustande kommt, nicht die Grundbucheintragung.

Hat der Verstorbene das Haus selbst gebaut, hilft dir das nicht: Die Herstellerbefreiung gilt nur für den, der selbst gebaut hat, und geht nicht auf Erben über. Wurde das Grundstück nach 1987 in Bauland umgewidmet, gelten höhere Pauschalsätze. Alles Weitere zur Steuer steht unter Immobilienertragsteuer.

Verkaufen oder behalten?

Das ist keine reine Rechenfrage. Drei Fragen helfen beim Entscheiden:

• Will jemand von euch darin wohnen? Dann rechnet sich das Behalten oft. Wer dort fünf Jahre durchgehend seinen Hauptwohnsitz hat, kann später unter Umständen steuerfrei verkaufen.
• Was muss gemacht werden? Dach, Heizung und Fenster entscheiden, ob Vermieten oder Wohnen sich lohnt. Ein leeres, altes Haus kostet jeden Monat Geld.
• Wie schnell braucht ihr Klarheit? Bei mehreren Erben ist ein gemeinsamer, früher Entschluss meist besser als jahrelanges Warten.

Diese Unterlagen brauchst du

• Einantwortungsbeschluss und, wenn vorhanden, die Amtsbestätigung des Gerichts
• Grundbuchauszug
• Kaufvertrag des Verstorbenen und Belege über größere Ausbauten, wichtig für die Steuer
• Pläne, Baubewilligung und Benützungsbewilligung, bei Wohnungen Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten
• Energieausweis, falls keiner da ist, kümmere ich mich darum

Alles zum Abhaken steht in der Unterlagen-Checkliste.

Häufige Fragen

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Quellen

• § 7 Abs 1 Z 2 lit a Grunderwerbsteuergesetz 1987 (Stufentarif bei unentgeltlichem Erwerb), RIS
• § 26a Gerichtsgebührengesetz (begünstigte Bemessungsgrundlage im Familienkreis), RIS
• §§ 797, 810, 819 ABGB (Einantwortung, Verkauf vor Einantwortung mit gerichtlicher Genehmigung), § 830 ABGB (Aufhebung der Gemeinschaft), RIS
• § 30 EStG 1988 (Immobilienertragsteuer, Altvermögen, Hauptwohnsitzbefreiung), § 124b Z 498 EStG (6 % ab 2027), RIS

Stand: November 2026. Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Deinen Fall rechnet dir eine Steuerberaterin, der Notar oder ein Anwalt verbindlich aus.