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Immobilienertragsteuer: Was du beim Verkauf wirklich zahlst

Von Sonja Winter, Immobilienmaklerin · Stand: November 2026

Das ist das Kapitel, das keiner gern liest. Bitte trotzdem. Verkaufst du eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück mit Gewinn, zahlst du 30 % Immobilienertragsteuer auf diesen Gewinn. Hast du vor April 2002 gekauft, wird meist pauschal gerechnet: 4,2 % vom Verkaufspreis, bei Verkäufen ab 1. Jänner 2027 6 %. Steuerfrei ist der Verkauf meistens dann, wenn du selbst lange genug dort gewohnt hast. Die Steuer berechnet und überweist in der Regel der Notar oder Anwalt, der den Kaufvertrag macht.

Wie viel Steuer? Drei Fälle

Eine Spekulationsfrist, nach der der Verkauf automatisch steuerfrei wäre, gibt es seit 1. April 2012 nicht mehr. Seither ist grundsätzlich jeder Grundstücksverkauf steuerpflichtig, außer eine Befreiung greift.

Fall 1: Steuerfrei, weil du dort gewohnt hast

Die Hauptwohnsitzbefreiung ist die wichtigste Ausnahme. Sie gilt für dein Eigenheim oder deine Eigentumswohnung samt Grund, wenn eine der zwei Bedingungen erfüllt ist:

• Zwei-Jahres-Regel: Es war vom Kauf bis zum Verkauf durchgehend dein Hauptwohnsitz, mindestens zwei Jahre lang.
• Fünf-aus-zehn-Regel: Es war in den letzten zehn Jahren vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend dein Hauptwohnsitz.

In beiden Fällen musst du den Hauptwohnsitz mit dem Verkauf aufgeben. Beim Grund ist die Befreiung laut Finanzverwaltung auf 1.000 m² begrenzt; was darüber liegt, kann anteilig steuerpflichtig sein.

Fall 2: 30 % vom Gewinn

Gewinn heißt grob: Verkaufspreis minus das, was du damals für Kauf und Ausbau bezahlt hast. Zum Kaufpreis zählen die Nebenkosten von damals, etwa Grunderwerbsteuer, Eintragung, Vertrag und Makler. Dazu kommen Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand, also etwa ein Dachbodenausbau oder eine Generalsanierung, nicht aber laufende Reparaturen. Hast du vermietet, werden die steuerlich abgeschriebenen Beträge von den Anschaffungskosten abgezogen, der Gewinn wird also größer.

Vereinfachtes Beispiel. Ob eine Ausgabe den Gewinn mindert, hängt von der Art der Ausgabe ab.

Was viele überrascht: Deine eigene Maklerprovision und andere Verkaufskosten mindern den Gewinn beim 30-%-Satz nicht. Das geht nur, wenn du statt des besonderen Steuersatzes die Besteuerung nach dem normalen Einkommensteuertarif wählst. Das lohnt sich nur bei kleinem Einkommen und rechnet dir die Steuerberaterin aus.

Fall 3: Altvermögen, pauschal 4,2 % und ab 2027 6 %

Hast du (oder bei einem Erbe der Vorbesitzer) vor dem 31. März 2002 gekauft, gilt die Immobilie meistens als Altvermögen. Genau gesagt zählt, ob sie am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen war; Grenzfälle rechnet der Notar. Dann wird nicht der echte Gewinn besteuert, sondern pauschal ein Teil des Verkaufspreises. Heute sind das 4,2 % des Verkaufspreises. Für Verkäufe nach dem 31. Dezember 2026 ist beschlossen, dass es 6 % werden.

Alle Beträge in Euro: Verkaufspreis, Steuer bei Verkauf 2026 (4,2 %) und bei Verkauf ab 1. Jänner 2027 (6 %).

Wichtig für den Zeitpunkt: Es zählt, wann der Kaufvertrag zustande kommt, oft also schon die Annahme des Kaufanbots, nicht die Eintragung ins Grundbuch. Wurde das Grundstück nach 1987 in Bauland umgewidmet, gelten deutlich höhere Pauschalsätze, bei Umwidmungen seit 2025 kann zusätzlich ein Umwidmungszuschlag anfallen. Dann unbedingt vorher rechnen lassen.

Und bei selbst gebauten Häusern?

Hast du das Haus selbst errichtet und in den letzten zehn Jahren nicht vermietet, ist das Gebäude steuerfrei (Herstellerbefreiung). Der Grund darunter ist davon nicht erfasst und wird nach den normalen Regeln besteuert, bei Altvermögen also pauschal.

Wer zahlt die Steuer, und wann?

Die Steuer zahlst du als Verkäufer. In der Praxis berechnet sie der Notar oder Anwalt, der den Kaufvertrag errichtet, und überweist sie direkt aus dem Kaufpreis ans Finanzamt (Selbstberechnung). Damit ist die Steuer abgegolten, solange deine Angaben dafür stimmen, und du musst den Verkauf nicht extra in der Steuererklärung angeben. Er braucht dafür von dir die Unterlagen zum damaligen Kauf und zu späteren Ausbauten. Such sie früh zusammen, das spart Zeit und oft auch Steuer, weil ohne Belege nichts abgezogen werden kann.

Was dir nach Steuer, Provision und Kredit bleibt, rechnet der Verkaufsrechner grob aus.

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Quellen

• § 30 Einkommensteuergesetz 1988 (Private Grundstücksveräußerungen, Hauptwohnsitz- und Herstellerbefreiung, Altvermögen), RIS
• § 30a EStG (besonderer Steuersatz 30 %, Regelbesteuerungsoption), § 30b Abs 2 und § 30c EStG (Abgeltung, Selbstberechnung durch Parteienvertreter), RIS
• § 124b Z 498 EStG in der Fassung BGBl. I Nr. 62/2026 (6 % für Veräußerungen nach dem 31.12.2026), RIS
• Einkommensteuerrichtlinien 2000, Rz 6634 (Grund und Boden bei der Hauptwohnsitzbefreiung bis 1.000 m²), BMF-Findok

Stand: November 2026. Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Deinen Fall rechnet dir eine Steuerberaterin, der Notar oder ein Anwalt verbindlich aus.