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Steuern beim Kauf und Erben

Grunderwerbsteuer: Was du zahlst, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt

Von Sonja Winter, Immobilienmaklerin · Stand: November 2026

Die Grunderwerbsteuer fällt an, sobald eine Immobilie den Eigentümer wechselt. Beim Kauf sind es 3,5 % vom Kaufpreis, mindestens aber vom Grundstückswert. Beim Erben, Schenken und innerhalb der Familie gibt es einen gestaffelten Satz, der oft deutlich günstiger ist. Dazu kommt fast immer noch die Gebühr fürs Grundbuch.

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Beim Kauf: 3,5 %

Kaufst du eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück, zahlst du 3,5 % vom Kaufpreis. Liegt der Kaufpreis ausnahmsweise unter dem Grundstückswert, wird mindestens vom Grundstückswert gerechnet. Dazu kommen 1,1 % für die Eintragung ins Grundbuch. Üblich ist, dass der Käufer beides zahlt, so steht es fast immer im Kaufvertrag.

Beispiel: Kauf um 350.000 €Euro
Grunderwerbsteuer 3,5 %12.250
Eintragung ins Grundbuch 1,1 %3.850
Zusammen16.100

Dazu kommen beim Kauf noch Vertrag, Treuhand und oft die Eintragung des Pfandrechts für die Bank. Alles zusammen rechnet dir der Kaufnebenkosten-Rechner. Die Gebührenbefreiung fürs erste Eigenheim ist übrigens mit 30. Juni 2026 ausgelaufen.

Beim Erben, Schenken und in der Familie: der Stufentarif

Bekommst du eine Immobilie geschenkt, erbst du sie oder geht sie innerhalb der Familie weiter, wird nicht vom Kaufpreis gerechnet, sondern vom Grundstückswert, und zwar gestaffelt:

Teil des GrundstückswertsSteuersatz
die ersten 250.000 €0,5 %
die nächsten 150.000 €2 %
alles darüber3,5 %

Bei einem Grundstückswert von 350.000 € sind das 1.250 € plus 2.000 €, also 3.250 €. Beim Kauf wären es 12.250 €.

Zur Familie zählen dabei unter anderem Ehe- und eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Kinder, Enkel, Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen, auch Stief-, Wahl- und Pflegekinder. Innerhalb dieser Familie gilt der Stufentarif sogar dann, wenn ein Kaufpreis bezahlt wird. Und auch die Grundbuchgebühr fällt meist günstiger aus.

Zwei Feinheiten: Erwerbe vom selben Geber innerhalb von fünf Jahren werden für den Stufentarif zusammengerechnet. Und für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke gelten eigene Regeln.

Was ist der Grundstückswert?

Er ist nicht der Marktwert, sondern ein Wert nach eigenen Regeln. Er kann pauschal aus Fläche, Bodenwert und Baujahr berechnet, aus einem Immobilienpreisspiegel abgeleitet oder mit einem Gutachten nachgewiesen werden. Meist liegt er unter dem Verkehrswert. Welche Methode für dich günstiger ist, rechnet der Notar aus.

Wer zahlt, und wann?

Beim Kauf zahlt laut Vertrag meist der Käufer. Das Finanzamt kann sich aber an beide halten, Käufer und Verkäufer. In der Praxis berechnet der Notar oder Anwalt, der den Vertrag macht, die Steuer selbst und führt sie ab. Fällig ist sie am 15. des zweitfolgenden Monats nach dem Monat, in dem der Notar sie berechnet hat. Erst wenn sie bezahlt ist, kann der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Österreich?

Beim Kauf 3,5 % vom Kaufpreis, mindestens vom Grundstückswert. Bei Erbe, Schenkung und Übertragungen in der Familie gilt ein Stufentarif auf den Grundstückswert: 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, darüber 3,5 %.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, Käufer oder Verkäufer?

Üblich ist laut Kaufvertrag der Käufer. Gesetzlich schulden sie aber beide, das Finanzamt kann sich an jeden halten.

Muss ich beim Erben Grunderwerbsteuer zahlen?

Ja, nach dem Stufentarif auf den Grundstückswert. Eine Erbschaftssteuer gibt es in Österreich nicht mehr.

Was kostet die Eintragung ins Grundbuch?

Beim Kauf 1,1 % vom Kaufpreis. Innerhalb der Familie wird sie meist von einem niedrigeren Wert berechnet.

Gibt es noch die Befreiung fürs erste Eigenheim?

Nein. Die Befreiung von den Grundbuchgebühren fürs erste Eigenheim ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen.

Porträt von Sonja Winter

Du kaufst, erbst oder übergibst gerade?

Ich helf dir, die Kosten von Anfang an richtig einzuplanen, damit es beim Notar keine Überraschung gibt. Die genaue Berechnung macht der Notar. Das Erstgespräch ist kostenlos.

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Quellen

Stand: November 2026. Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Deinen Fall rechnet dir eine Steuerberaterin, der Notar oder ein Anwalt verbindlich aus.

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