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Haus verkaufen bei Scheidung

Von Sonja Winter, Immobilienmaklerin · Stand: November 2026

Eine Trennung ist schon schwer genug. Wenn dann noch das gemeinsame Haus dranhängt, wird's kompliziert. Ich bin keine Anwältin und ersetz auch keine. Aber ich kann dir sagen, worauf es beim Verkauf ankommt, damit am Ende nicht beide weniger haben als nötig.

Wem gehört das Haus jetzt eigentlich?

Bei einer Scheidung wird das eheliche Gebrauchsvermögen und das Ersparte aufgeteilt, und dazu gehört in der Regel auch die Ehewohnung. Das gilt auch dann, wenn nur einer von euch im Grundbuch steht. Wer allein drinsteht, kann also nicht einfach sagen: gehört mir. Aufgeteilt heißt aber nicht automatisch halbe-halbe, sondern nach dem, was fair ist.

Anders ist es bei dem, was einer in die Ehe mitgebracht, geerbt oder geschenkt bekommen hat. Das wird grundsätzlich nicht aufgeteilt. Bei der Ehewohnung gibt es davon aber Ausnahmen: wenn ihr das vereinbart habt, wenn der andere auf die Wohnung angewiesen ist oder wenn ein gemeinsames Kind sie braucht. Wie das bei euch aussieht, klärt eine Anwältin.

Solange ihr noch verheiratet seid

Auch vor der Scheidung schützt das Gesetz den Partner, der in der Ehewohnung lebt und sie dringend braucht. Wer im Grundbuch steht, muss alles unterlassen, wodurch der andere die Wohnung verliert. Tut er es trotzdem, kann der andere sich dagegen wehren, im Notfall auch mit Hilfe des Gerichts. Verkauft deshalb gemeinsam, mit schriftlicher Vereinbarung.

Verkaufen oder einer übernimmt?

Meist gibt es zwei Wege:

• Einer übernimmt das Haus und zahlt den anderen aus. Dafür braucht es einen fairen Wert und eine Bank, die dem Übernehmenden allein den Kredit gibt.
• Ihr verkauft gemeinsam und teilt den Erlös nach eurer Vereinbarung. Das ist oft der sauberste Schnitt, vor allem, wenn keiner das Haus allein halten kann.

Für eine Übernahme oder ein Verfahren vor Gericht braucht ihr oft ein Gutachten von einem gerichtlich beeideten Sachverständigen. Beim gemeinsamen Verkauf zeigt der Markt den Wert.

Der Kredit

Habt ihr den Kredit gemeinsam aufgenommen, haftet ihr der Bank beide, auch nach der Scheidung. Eine private Vereinbarung zwischen euch ändert daran nichts, solange die Bank nicht zustimmt. Das Gericht kann im Aufteilungsverfahren festlegen, wer im Verhältnis zueinander zahlt, und dass der andere nur noch als Ausfallsbürge haftet. Am klarsten ist es, wenn der Kredit beim Verkauf aus dem Kaufpreis zurückgezahlt wird. Wie das läuft, steht unter Verkaufen mit laufendem Kredit.

Fristen, die du kennen solltest

Bei einer einvernehmlichen Scheidung braucht ihr vor Gericht eine schriftliche Vereinbarung, unter anderem über das Vermögen und den Unterhalt. Kommt es zu keiner Einigung, muss der Anspruch auf Aufteilung binnen eines Jahres nach der rechtskräftigen Scheidung bei Gericht geltend gemacht oder in einem Vertrag oder Vergleich anerkannt werden. Danach ist er weg. Diese Frist sollte niemand verschlafen.

Steuer beim Verkauf

Die Hauptwohnsitzbefreiung wird bei jedem von euch einzeln geprüft. Wer schon länger ausgezogen ist, kann die Zwei-Jahres-Regel verloren haben, aber über die Fünf-aus-zehn-Regel trotzdem befreit sein. Wie das genau geht, steht unter Hauptwohnsitzbefreiung. Übernimmt einer den Anteil des anderen, können Grunderwerbsteuer und andere Abgaben anfallen. Das rechnet der Notar aus.

Damit der Verkauf nicht zum nächsten Streit wird

Besteht darauf, dass ihr beide alle Informationen gleichzeitig bekommt. Kein Besichtigungstermin, ohne dass beide Bescheid wissen. Jedes Kaufanbot geht an beide. Und legt vorher schriftlich fest, zu welchem Preis ihr mindestens verkauft. Das klingt selbstverständlich, verhindert aber viel Ärger.

Häufige Fragen

Passt dazu

• Verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft
• Hauptwohnsitzbefreiung: wann du keine Steuer zahlst
• Was bleibt mir vom Verkauf? Der Netto-Rechner
• Wohnung oder Haus verkaufen in Wien

Quellen

• §§ 81, 82, 86, 87, 90, 95, 98 Ehegesetz (Aufteilung, Ehewohnung, Frist, Kredite), § 55a EheG (einvernehmliche Scheidung), RIS
• § 97 ABGB (Schutz der Ehewohnung während aufrechter Ehe), RIS
• § 30 Abs 2 Z 1 EStG 1988 (Hauptwohnsitzbefreiung), RIS

Stand: November 2026. Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Deinen Fall rechnet dir eine Steuerberaterin, der Notar oder ein Anwalt verbindlich aus.