Altvermögen: Ab 2027 kostet der Verkauf mehr Steuer
Von Sonja Winter, Immobilienmaklerin · Stand: November 2026
Hast du dein Haus, deine Wohnung oder dein Grundstück vor April 2002 gekauft und wohnst nicht selbst drin, dann betrifft dich das: Ab 1. Jänner 2027 steigt die Steuer beim Verkauf von 4,2 % auf 6 % des Verkaufspreises. Bei 400.000 € sind das 7.200 € mehr. Was du jetzt wissen musst, und warum du trotzdem nicht in Panik verkaufen solltest.
Wen das betrifft
Altvermögen sind Immobilien, die am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren. In der Regel heißt das: gekauft vor dem 31. März 2002. Bei geerbten oder geschenkten Immobilien zählt, wann der Vorbesitzer gekauft hat. Deshalb betrifft das viele Elternhäuser, die jetzt in zweiter Generation verkauft werden.
Nicht betroffen bist du, wenn du selbst lange genug dort gewohnt hast und mit dem Verkauf ausziehst. Dann greift meist die Hauptwohnsitzbefreiung und es fällt gar keine Steuer an, weder 2026 noch 2027.
Was sich ändert
| Preis | 2026 | ab 2027 | mehr |
|---|---|---|---|
| 250.000 | 10.500 | 15.000 | 4.500 |
| 350.000 | 14.700 | 21.000 | 6.300 |
| 400.000 | 16.800 | 24.000 | 7.200 |
| 600.000 | 25.200 | 36.000 | 10.800 |
Alle Beträge in Euro: Verkaufspreis, Steuer bei Verkauf 2026 (4,2 %) und bei Verkauf ab 1. Jänner 2027 (6 %). Gilt für Altvermögen ohne Umwidmung in Bauland.
Der Grund: Bisher wurden bei Altvermögen pauschal 86 % des Verkaufspreises als Anschaffungskosten angesetzt, besteuert wurden 14 % mit 30 %, das ergibt 4,2 %. Für Verkäufe ab 2027 sind es nur noch 80 %, also 20 % mal 30 % gleich 6 %.
Was bis Jahresende zählt
Es zählt, wann der Kaufvertrag zustande kommt, nicht wann ihr beim Notar unterschreibt oder wann im Grundbuch umgeschrieben wird. Oft ist das schon die Annahme eines verbindlichen Kaufanbots. Ein Anbot, das du bis 31. Dezember 2026 annimmst, kann also noch zu 4,2 % laufen, auch wenn der Notartermin erst im Jänner ist. Wie das bei dir genau aussieht, sagt dir der Notar, bevor du unterschreibst.
Und jetzt schnell verkaufen?
Ehrlich gesagt: nur, wenn du sowieso verkaufen wolltest. Bis Jahresende sind es ein paar Wochen. Unterlagen, Energieausweis, Inserat, Besichtigungen und ein Käufer mit fertiger Finanzierung, das ist in der Zeit sportlich. Und wer unter Zeitdruck verkauft, verhandelt schlecht. Ein Preis, der nur 2 % unter dem liegt, was drin wäre, frisst die Steuerersparnis schon auf.
Sinnvoll ist es, wenn:
- du schon länger verkaufen willst und eigentlich bereit bist,
- vielleicht schon ein Interessent da ist, etwa aus der Familie oder der Nachbarschaft,
- die Unterlagen und ein gültiger Energieausweis vorhanden sind.
Wenn nicht, ist ein gut vorbereiteter Verkauf 2027 oft mehr wert als ein hektischer im Dezember.
Was du jetzt tun kannst
- Den alten Kaufvertrag suchen, oder bei einem Erbe die Verlassenschaftsunterlagen. Daraus sieht der Notar, ob du Altvermögen hast.
- Prüfen, ob das Grundstück nach 1987 umgewidmet wurde. Dann gelten andere, höhere Sätze.
- Klären, ob du selbst dort deinen Hauptwohnsitz hattest. Dann zahlst du vielleicht gar nichts.
- Mit dem Verkaufsrechner grob ausrechnen, was dir bleibt.
Häufige Fragen
Ab wann gilt die höhere Immobilienertragsteuer?
Für Verkäufe nach dem 31. Dezember 2026. Es zählt, wann der Kaufvertrag zustande kommt, oft schon mit der Annahme eines verbindlichen Kaufanbots, nicht der Notartermin oder die Grundbucheintragung.
Wie viel mehr zahle ich ab 2027?
Bei Altvermögen 6 % statt 4,2 % des Verkaufspreises, also 1,8 Prozentpunkte mehr. Bei 400.000 € sind das 7.200 €.
Betrifft mich die Erhöhung, wenn ich selbst im Haus wohne?
Meist nicht. Wer lange genug dort seinen Hauptwohnsitz hatte und mit dem Verkauf auszieht, ist über die Hauptwohnsitzbefreiung steuerfrei, 2026 wie 2027.
Betrifft das auch geerbte Häuser?
Ja, wenn der Verstorbene vor dem 31. März 2002 gekauft hat und du nicht selbst lange genug dort gewohnt hast. Es zählt sein Kaufdatum.
Soll ich jetzt noch schnell verkaufen?
Nur, wenn du ohnehin verkaufen wolltest und gut vorbereitet bist. Ein Preis, der unter Zeitdruck um 2 % zu niedrig ist, kostet mehr, als die Steuerersparnis bringt.
Du überlegst, noch 2026 zu verkaufen?
Ruf mich an, dann schauen wir uns ehrlich an, ob das bei dir realistisch und sinnvoll ist. Wenn nicht, sag ich dir das auch. Das Erstgespräch ist kostenlos.
Erstgespräch anfragen Anrufen: 0650 968 58 18 WhatsApp schreibenPasst dazu
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Quellen
- § 30 Abs 4 EStG 1988 (pauschale Anschaffungskosten bei Altvermögen), § 30a EStG (30 %), § 124b Z 498 EStG in der Fassung BGBl. I Nr. 62/2026 (Veräußerungen nach dem 31.12.2026), RIS
Stand: November 2026. Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Deinen Fall rechnet dir eine Steuerberaterin, der Notar oder ein Anwalt verbindlich aus.