Pflicht beim Verkauf

Energieausweis beim Verkauf: Was du wirklich brauchst

Von Sonja Winter, Immobilienmaklerin · Stand: November 2026

Ja, du brauchst einen. Schon fürs Inserat, weil seine Kennwerte drinstehen müssen. Er darf höchstens zehn Jahre alt sein, und der Käufer bekommt ihn, bevor er sein Kaufanbot abgibt. Wer das auslässt, riskiert eine Strafe und gibt dem Käufer ein Argument, das teuer werden kann.

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Was ins Inserat muss

Jedes Inserat, egal ob auf willhaben, in der Zeitung oder auf einem Zettel im Supermarkt, braucht die Kennwerte aus dem Energieausweis:

Heizwärmebedarf (HWB): wie viel Wärme das Haus im Jahr pro Quadratmeter braucht.
Endenergiebedarf und die Energieeffizienzklasse von A++ bis G.

Das gilt seit 1. Juli 2026. Für Inserate und Verträge davor und für ältere Ausweise gibt es Übergangsregeln, deshalb siehst du bei manchen Inseraten noch den HWB mit dem fGEE-Wert. Die Pflicht trifft dich als Verkäufer und auch deinen Makler.

Wann der Käufer ihn bekommt

Bevor er sein Kaufanbot abgibt, musst du ihm den Ausweis vorlegen. Nicht erst beim Notar. Nach dem Vertragsabschluss bekommt er ihn binnen 14 Tagen ausgehändigt, auf Wunsch auf Papier. Der Ausweis darf zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alt sein.

Die Werte darin gelten dann als vereinbart. Steht im Ausweis Klasse C, darf der Käufer mit Klasse C rechnen. Für die Richtigkeit haftet übrigens auch derjenige, der den Ausweis erstellt hat.

Was passiert, wenn er fehlt

Strafe: bis zu 1.450 €. Für fehlende Angaben im Inserat können Verkäufer und Makler bestraft werden; der Makler ist entschuldigt, wenn er dich aufgefordert hat und du nicht geliefert hast. Für fehlende Vorlage oder Aushändigung haftet nur der Verkäufer.
Kein Ausweis vorgelegt: Dann gilt mindestens die Energieeffizienz als vereinbart, die für ein Haus dieses Alters und dieser Art üblich ist. Klingt harmlos, kann aber Streit bringen, wenn das Haus schlechter ist als der Durchschnitt.
Nicht ausgehändigt: Händigst du den Ausweis trotz Aufforderung nicht aus, kann der Käufer selbst einen machen lassen und die angemessenen Kosten von dir zurückverlangen, bis drei Jahre nach dem Vertrag.

Wann du keinen brauchst

Es gibt Ausnahmen, aber weniger als viele glauben. Ausgenommen sind unter anderem:

Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden
frei stehende Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche
bestimmte Wohngebäude, die nur einen kleinen Teil des Jahres genutzt werden
Gebäude, die abgerissen werden sollen, unter bestimmten Voraussetzungen

Ein normales Einfamilienhaus oder eine Wohnung ist praktisch nie ausgenommen, auch wenn es alt ist oder renoviert werden muss.

Wer erstellt ihn?

Erstellen dürfen ihn befugte Fachleute, etwa Baumeister, Ingenieurbüros oder Energieberater mit entsprechender Berechtigung. Sie brauchen Pläne, Angaben zu Heizung, Fenstern und Dämmung und meistens einen Termin vor Ort.

Was kostet ein Energieausweis?

Feste Preise gibt es nicht. Es hängt davon ab, wie groß das Haus ist, ob Pläne da sind und ob jemand vor Ort messen muss. Für ein Einfamilienhaus ohne Pläne ist es mehr Arbeit als für eine Wohnung, für die die Hausverwaltung schon einen Ausweis des ganzen Hauses hat. Für eine Wohnung darf auch der Ausweis des ganzen Hauses oder einer vergleichbaren Wohnung im selben Haus verwendet werden. Für ein Einfamilienhaus der eines vergleichbaren Hauses, wenn der Aussteller die Vergleichbarkeit bei Bauart, Größe, Energieeffizienz und Lage bestätigt. Hol dir zwei Angebote, und frag vorher, was im Preis drin ist. Wenn du mit mir verkaufst, kümmere ich mich darum.

Und bei einem alten Haus?

Gerade da. Ein altes Haus ohne Dämmung bekommt eine schlechte Klasse, das ist so. Verstecken bringt nichts, Käufer sehen das ohnehin. Besser ist es, im Inserat ehrlich zu sagen, was schon erneuert wurde, etwa Fenster oder Heizung, und was ein Käufer noch machen müsste.

Häufige Fragen

Brauche ich für den Hausverkauf einen Energieausweis?

Ja, fast immer. Die Kennwerte müssen schon ins Inserat, und der Käufer bekommt den Ausweis vor seinem Kaufanbot vorgelegt. Ausnahmen gibt es nur für wenige Gebäudearten.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Zehn Jahre. Bei der Vorlage an den Käufer darf er höchstens zehn Jahre alt sein.

Was steht im Inserat?

Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und die Energieeffizienzklasse. Für ältere Inserate und Ausweise gelten Übergangsregeln mit dem fGEE-Wert.

Wie hoch ist die Strafe ohne Energieausweis?

Bis zu 1.450 €. Dazu gilt ohne Ausweis eine für Alter und Art des Hauses übliche Energieeffizienz als vereinbart, und händigst du ihn trotz Aufforderung nicht aus, kann der Käufer die Kosten für einen eigenen Ausweis von dir zurückverlangen.

Was kostet ein Energieausweis für ein Einfamilienhaus?

Feste Preise gibt es nicht. Es hängt von Größe, vorhandenen Plänen und dem Aufwand vor Ort ab. Hol dir zwei Angebote und frag, was im Preis enthalten ist.

Brauche ich einen Energieausweis für ein altes Haus, das renoviert werden muss?

Ja. Alter und Zustand sind keine Ausnahme. Ausgenommen sind nur bestimmte Gebäude, etwa solche, die nur frostfrei gehalten werden, oder kleine frei stehende Gebäude unter 50 m².

Du hast keinen gültigen Energieausweis?

Kein Problem. Wenn du mit mir verkaufst, kümmere ich mich darum, und die Werte kommen gleich richtig ins Inserat. Ruf an oder schreib mir.

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Passt dazu

Quellen

Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012: § 3 (Inserat), § 4 (Vorlage und Aushändigung), § 5 (Ausnahmen), § 6 (Werte als vereinbart, Haftung des Ausstellers), § 7 (Rechtsfolgen), § 9 (Strafen), § 10a (Übergang), RIS

Stand: November 2026. Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Deinen Fall rechnet dir eine Steuerberaterin, der Notar oder ein Anwalt verbindlich aus.